Bodenrichtwert —
Was ist das und wie ermittle ich ihn?
Der amtliche Bodenrichtwert ist die wichtigste Kennzahl für Ihr Grundstück. Wir erklären, wie er berechnet wird, was er bedeutet — und warum er allein nicht ausreicht.
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert (BRW) ist ein amtlicher Durchschnittswert in €/m² für unbebauten Boden in einem abgegrenzten Gebiet (Bodenrichtwertzone). Er wird von unabhängigen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlich gezahlter Kaufpreise (Kauffallsammlung) ermittelt.
Der BRW beschreibt ein fiktives, lagegleiches, unbebautes Grundstück mit Standardeigenschaften. Er ist kein Kaufpreis, sondern eine Orientierungsgröße — der tatsächliche Wert Ihres Grundstücks kann deutlich davon abweichen.
Rechtsgrundlage
§ 196 BauGB
Bundesgesetz
Ermittlung
Gutachterausschuss
Unabhängig, amtlich
Aktualisierung
1–2 Jahre
Je nach Bundesland
Wichtig: BRW ≠ Grundstückswert. Der BRW ist ein Zonendurchschnitt für ein Standardgrundstück. Ihr tatsächlicher Wert hängt von GRZ/GFZ, Lage innerhalb der Zone, Zuschnitt, Erschließung und aktueller Marktnachfrage ab. Auf baugrund.de ergänzen wir den BRW mit 47 weiteren Faktoren.
Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Kauffallsammlung
Alle notariell beurkundeten Grundstückskaufverträge werden beim Gutachterausschuss gesammelt. Das sind in großen Bundesländern zehntausende Transaktionen pro Jahr.
Normierung auf Standardgrundstück
Jeder Kauffall wird auf ein fiktives Standardgrundstück normiert (typische Größe, Bebaubarkeit, Erschließung). Ausreißer werden bereinigt.
Zonierung
Das Stadtgebiet wird in homogene Bodenrichtwertzonen aufgeteilt. Innerhalb einer Zone gelten ähnliche Lage- und Nutzungseigenschaften.
Durchschnitt & Veröffentlichung
Der Durchschnittswert je Zone wird als amtlicher BRW festgesetzt und in der Bodenrichtwertkarte veröffentlicht — mindestens alle zwei Jahre, oft jährlich.
Bodenrichtwerte nach Bundesland
Typische BRW-Spannen — Bauland in €/m² (stark vereinfacht, Einzellagen weichen stark ab)
NRW
80–3.500 €/m²
BORIS Live
BB
30–1.800 €/m²
BORIS Live
BY
60–8.000 €/m²
BORIS Live
BE
400–5.000 €/m²
BORIS Live
HH
300–4.500 €/m²
BORIS Live
HE
50–4.000 €/m²
BORIS Live
NI
30–2.000 €/m²
BORIS Live
SN
20–1.200 €/m²
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Was beeinflusst den Bodenrichtwert?
Diese Faktoren fließen in die Ermittlung — und erklären Abweichungen zwischen BRW und tatsächlichem Marktwert
Lage & Infrastruktur
hochNähe zu ÖPNV, Schulen, Einkauf, Stadtmitte. Bestimmt den Lagebasiswert.
Planungsrecht (GRZ/GFZ)
hochHöhere GFZ = mehr bebaubare Fläche = höherer Wert. Wichtigster Multiplikator.
Erschließungszustand
mittelAnschluss an Strom, Wasser, Kanal, Straße. Unerschlossenes Land ist günstiger.
Grundstücksgröße
mittelSehr große oder sehr kleine Grundstücke weichen vom Zonenrichtwert ab.
Zuschnitt & Topografie
mittelUnregelmäßige Form, Hanglage oder Lärmbelastung mindern den Wert.
Marktfaktor (Angebot/Nachfrage)
mittelAktuelles Marktgeschehen kann BRW übersteigen (Boom) oder unterschreiten (Krise).
Altlasten & Kontamination
negativBodenkontaminationen, Bergbau-Altlasten oder Kampfmittel senken den Wert erheblich.
Naturschutz / Überschwemmung
negativSchutzgebiete, Überschwemmungszonen, Biotope schränken Bebaubarkeit ein.
BORIS auf baugrund.de — so funktioniert es
Wir fragen amtliche BORIS-Daten direkt über offizielle WFS-Schnittstellen ab — keine veralteten Datenbanken
Bundesland / Region
Methode
Status
Brandenburg / Berlin
WFS Live-Abfrage
Hamburg
WFS Live-Abfrage
Hessen
WFS Live-Abfrage
Mecklenburg-Vorpommern
WFS Live-Abfrage
Niedersachsen
WFS Live-Abfrage
NRW
WFS Live-Abfrage
Rheinland-Pfalz
WFS Live-Abfrage
Bayern
WMS Live-Abfrage
Sachsen / Thüringen / SH / SL / ST / HB
Regionalschätzung
Bodenrichtwert vs. tatsächlicher Grundstückswert
Der BRW ist ein guter Ausgangspunkt — aber kein verlässlicher Kaufpreis. In Boom-Phasen liegt der Marktwert oft 20–50 % über dem BRW, in Krisenregionen darunter.
Beispielrechnung
Bodenrichtwert
250 €/m²
Zonendurchschnitt · amtlich
baugrund.de Analyse
+12 %
Marktfaktor (Gutachterausschuss-Berichte, WertR 2021)
Geschätzter Marktwert
280 €/m²
BRW × Lage × Bebauung × Markt
Unsere Formel: Grundstückswert = BRW × m² × Lagefaktor × Bebauungsfaktor × Marktfaktor
Häufige Fragen zum Bodenrichtwert
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert in €/m² für ein bestimmtes Gebiet (Bodenrichtwertzone). Er wird von unabhängigen Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelt und mindestens alle zwei Jahre aktualisiert. Er dient als Orientierungsgröße, nicht als verbindlicher Kaufpreis.
Was ist BORIS?
BORIS (Bodenrichtwert-Informationssystem) ist das offizielle Onlineportal der deutschen Gutachterausschüsse für amtliche Bodenrichtwerte. Auf baugrund.de übernehmen wir diese Daten quartalsweise für 9 Bundesländer direkt aus den amtlichen Diensten.
Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?
Unabhängige Gutachterausschüsse sammeln alle tatsächlich gezahlten Kaufpreise (Kauffallsammlung) und berechnen daraus den Durchschnittswert je Zone. Einflussfaktoren sind Lage, Infrastruktur, Planungsrecht (B-Plan, GRZ/GFZ) und Marktentwicklung.
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Grundstückswert?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Zonendurchschnitt — der tatsächliche Wert Ihres Grundstücks kann davon abweichen, je nach Lage innerhalb der Zone, Bebaubarkeit (GRZ/GFZ), Zuschnitt, Topografie, Erschließung und aktueller Marktnachfrage. Auf baugrund.de ergänzen wir den BRW mit 47 weiteren Faktoren.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Kostenlos über BORIS-D (bundesweit) oder die jeweiligen Landesportale. Auf baugrund.de geben Sie einfach Ihre Adresse ein — wir liefern den Bodenrichtwert aus unserem quartalsweise aktualisierten BORIS-Datenbestand und kombinieren ihn mit Marktdaten und KI-Analyse.
Wie oft wird der Bodenrichtwert aktualisiert?
Mindestens alle zwei Jahre, in vielen Bundesländern jährlich. Bayern, NRW, Hamburg und Brandenburg aktualisieren jährlich. In manchen Regionen gibt es Zwischenupdates bei starken Marktveränderungen.
baugrund.de
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